大家都熟知“上山容易下山难”这句古话。我喜欢爬山，但内心一直不太认可这句话，因为从力学的角度看，爬山显然比下山累。但我有一次下山由于大意，下行速度过快，不慎摔了一跤，且后果严重，这才感受到古人说得有一定道理。如果遇到陡峭的山坡、湿滑的道路，下山就更难了。 在经济术语中，经济周期的下行阶段有硬着陆和软着落之分，上行阶段倒没有对应的名词，看来经济的周期性波动更能体现上山容易下山难的特点。当然，究竟是上山容易还是下山容易，应该是没有定论的，因为上山与下山究竟是不是同一条路并没有告知，坡度多少也不知道，更何况由于每个登山者的体能特征、脚下功夫不一，因此，在没有假设条件的前提下就得出结论难以让人信服。其实分析经济也一样，不少人习惯于线性推导，但现实经济则不是线性的，甚至不是平面的，因为我们生活的空间都是立体的，同时还得加上时间的维度。 这次中央经济工作会议在谈及面临的困难时，首次提出消费和投资端的“有效需求不足”，我从10多年前就认定我国今后面临的最大问题就是“有效需求不足”，原因是投资拉动和出口导向主导的经济增长模式，会导致居民部门的收入占比下降，内部收入差距扩大，进而使得有支付能力的消费需求不足。 本文就大家普遍关注的房地产周期、经济转型等话题进行探讨，并侧重从有效需求等维度分析。 当城镇化遇到老龄化，房地产还需要调整多久 我们经常听到这样的观点：我国城镇化率才65%，而西方国家的城市化率水平普遍都在80%~90%，如果我们今后城镇化率每年上升一个百分点，那么到80%还有15年，房地产行业还能持续繁荣很长时间；或者我国户籍人口城镇化率只有46.7%，新市民数量超过3亿，都还没有买房，这意味着未来购房需求巨大。 与此类似的思维逻辑很常见，例如，中国人均乳制品消费量不足日本高峰期的一半，以此推断乳制品行业的发展空间巨大。但中国猪肉消费量几乎占到全球的一半，这是否意味着中国养猪产业从此走向衰落呢？非洲不少国家人均GDP不足2000美元，这是否意味着这些国家发展空间巨大呢？ 因此，我们对城镇化的发展空间评估，需要多个维度，不能简单采取“国际比较”的方式。2021年，我国已经步入世界银行定义的“深度老龄化”阶段，深度老龄化意味着人口迁徙规模下降，城镇化进程放缓。 例如，2017~2021年五年间珠三角农民工净流出500多万，随着农民工平均年龄不断上升，告老还乡的农民工将持续增加，从...
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